在推出“穩(wěn)賺一號”眾籌產(chǎn)品之前，萬達(dá)醞釀了一年多，目前該產(chǎn)品已有很多機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)籌。而在發(fā)布了這款產(chǎn)品之后，萬達(dá)還將利用另一平臺——萬達(dá)旗下的電子商務(wù)公司發(fā)布新的理財產(chǎn)品。

6月8日，萬達(dá)集團(tuán)將聯(lián)手快錢公司推出一款眾籌產(chǎn)品。

產(chǎn)品被命名為“穩(wěn)賺一號”，起始投資金額僅為1000元，預(yù)期合計年化收益率可達(dá)12%以上，募集規(guī)模5億。該產(chǎn)品于6月12日至6月15日進(jìn)入募集期。

在推出這款眾籌產(chǎn)品之前，萬達(dá)醞釀了一年多。“萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)不是大家想象的那樣忽然華麗轉(zhuǎn)身，而是一步一步做出來的，只是到現(xiàn)在消息才發(fā)布出來。”萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林在一次演講時公開表示。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解，該產(chǎn)品已有很多機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)籌。在“穩(wěn)賺一號”之后，萬達(dá)還將利用另一平臺——萬達(dá)旗下的電子商務(wù)公司發(fā)布新的理財產(chǎn)品。

早前，萬達(dá)發(fā)布了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型計劃。眾籌是輕資產(chǎn)融資管道之一。萬達(dá)設(shè)定的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)是到2020年開業(yè)400個至500個萬達(dá)廣場，徹底去房地產(chǎn)化，變成萬達(dá)商業(yè)投資公司或商業(yè)投資管理公司。到2020年收入達(dá)到1000億美元，市值2000億美元。

兩路眾籌

在快錢網(wǎng)站的首頁上，萬達(dá)眾籌產(chǎn)品赫然入目。

產(chǎn)品說明顯示，收益由兩部分構(gòu)成，一是萬達(dá)廣場項(xiàng)目的租金收益，每年派發(fā)，大約年均能達(dá)到6%；二是投資物業(yè)的增值收益，在退出項(xiàng)目時一次性發(fā)放。萬達(dá)的方案顯示，資產(chǎn)包在3年之后可選擇REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）或其他形式上市，投資者可獲得項(xiàng)目增值部分的70%。

如果不選擇上市，滿7年后萬達(dá)將回購物業(yè)或者由第三方收購。物業(yè)增值收益在推出項(xiàng)目時與最后一期租金收益一起發(fā)放。產(chǎn)品成立3個月后，將會從其公開認(rèn)購的眾籌平臺報價轉(zhuǎn)讓。

去年底，萬達(dá)以3.15億美元收購快錢公司68.7%的股權(quán)，成為其控股股東。快錢則于近日推出了互聯(lián)網(wǎng)金融理財產(chǎn)品“快利來”，期限從隨存隨取到98天。預(yù)期年化收益率5%至5.5%。相關(guān)廣告遍布萬達(dá)集團(tuán)旗下所有萬達(dá)廣場，陣勢壯觀。

12%的預(yù)期收益如果能夠?qū)崿F(xiàn)，將高于信托產(chǎn)品的平均年化收益率。用益信托工作室的數(shù)據(jù)顯示，2014年發(fā)行的9091款信托產(chǎn)品，其平均期限為1.55年，平均預(yù)期年收益率為8.99%。另據(jù)海通證券研究報告顯示，美國房地產(chǎn)信托投資基金過去20年的年均收益率高達(dá)9.84%，高于標(biāo)普500指數(shù)和羅素2000。

快錢只是萬達(dá)做互聯(lián)網(wǎng)金融的平臺之一。消息人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者透露，在萬達(dá)電商CEO董策離職前，萬達(dá)電商旗下的飛凡金融針對輕資產(chǎn)融資的金融產(chǎn)品已經(jīng)設(shè)計完畢，等待發(fā)售。

眾籌“前夜”

2014年下半年，曾有些房企開始嘗試眾籌，但大多是借助眾籌模式為營銷造勢。2015年上半年，一些房企開始研究如何讓眾籌模式介入開發(fā)環(huán)節(jié)，從拿地就開始介入，最后分享收益。

5月29日，碧桂園、萬科、綠地、綠城、旭輝、協(xié)信等多家大型房企和互聯(lián)網(wǎng)巨頭發(fā)起成立“中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟”。其首個項(xiàng)目即是平安和碧桂園攜手推出的“開發(fā)眾籌”項(xiàng)目，并選定碧桂園上海的嘉定項(xiàng)目實(shí)施。

萬達(dá)強(qiáng)調(diào)，推出的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品是和實(shí)體商業(yè)進(jìn)行結(jié)合，在現(xiàn)有法律框架下，借用眾籌模式，做出的“準(zhǔn)REITs”類產(chǎn)品。然而眾籌產(chǎn)品推出，只是萬達(dá)一系列舉措之一。

在此之前，萬達(dá)內(nèi)部已經(jīng)進(jìn)行了重大改革。首先是建立輕資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)模塊。在原有的重資產(chǎn)模式下，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)考核地方公司主要看利潤；到各地發(fā)展，主要看房價。輕資產(chǎn)模式的考核目標(biāo)發(fā)生變化，主要看成本和租金。萬達(dá)花了一年時間，建立ABCD四個版本的輕資產(chǎn)成本標(biāo)準(zhǔn)。南方地質(zhì)條件好的地方與軟基礎(chǔ)的地方有不同的成本標(biāo)準(zhǔn)，北方也根據(jù)地質(zhì)條件好壞形成兩個成本標(biāo)準(zhǔn)。

過去發(fā)展萬達(dá)廣場主要由發(fā)展部門牽頭，他們負(fù)責(zé)到各地談項(xiàng)目，項(xiàng)目資料談回來，公司成本部會對成本、利潤進(jìn)行審核，兩個部門還要進(jìn)行博弈，都同意后再上交總裁和董事長簽批。而輕資產(chǎn)項(xiàng)目做不做主要由商業(yè)管理公司決定，主要看租金。

新的制衡由商業(yè)管理公司和研究部之間產(chǎn)生。商業(yè)管理公司作為管理者一般會傾向于保守測算租金，而商業(yè)地產(chǎn)研究部也建立一套各地租金測算模型，進(jìn)行獨(dú)立測算，如果兩個部門的測算差不多，說明靠譜。如果差距很大，那就回去重新研究。

為加快發(fā)展輕資產(chǎn)，萬達(dá)的工程管理模式也進(jìn)行重大改革。過去的工程管理，從招標(biāo)、預(yù)算到?jīng)Q算，過程復(fù)雜，費(fèi)時耗力。萬達(dá)實(shí)施輕資產(chǎn)后一年計劃開業(yè)50個項(xiàng)目，原有工程管理模式難以跟上。所以萬達(dá)推出一個交鑰匙工程，萬達(dá)和長期合作的中建系統(tǒng)四家公司一起，共同制定出不同地區(qū)四個版本的萬達(dá)廣場工程造價標(biāo)準(zhǔn)。萬達(dá)按照標(biāo)準(zhǔn)給施工單位費(fèi)用，施工單位按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建造，按時實(shí)施交鑰匙工程，萬達(dá)只需監(jiān)督工程質(zhì)量，不用再自己招分包單位。

王健林指出，實(shí)施交鑰匙工程的好處：一是降低成本，過去建一個萬達(dá)廣場，項(xiàng)目公司要六七十人，現(xiàn)在人數(shù)減少三分之二。二是提高效率，管理更加便捷。三是實(shí)現(xiàn)雙贏。實(shí)施交鑰匙工程后，工程建設(shè)單位成為真正的總包，過去他們只負(fù)責(zé)土建，最多只占工程造價的50%，外墻、內(nèi)裝、機(jī)電等是萬達(dá)招標(biāo)。現(xiàn)在總包自己去招分包，可以獲得所有收入并且收到管理費(fèi)，利潤也會提高。對于萬達(dá)，也可以徹底防止工程招標(biāo)腐敗。當(dāng)然，所有分包單位必須從萬達(dá)品牌庫中選擇。

萬達(dá)重大的舉措還包括，商業(yè)管理實(shí)現(xiàn)信息化。很多人擔(dān)心萬達(dá)在高速發(fā)展中會翻車，王健林認(rèn)為商業(yè)管理是萬達(dá)能不能安全走下去的核心。萬達(dá)不靠人管，而是靠信息化進(jìn)行管理。萬達(dá)研發(fā)出一套慧云商業(yè)管理系統(tǒng)，2013年試行，2014年正式在全國萬達(dá)廣場推行。慧云把萬達(dá)廣場的消防管理、機(jī)電管理、節(jié)能管理、運(yùn)營管理等16個子系統(tǒng)集成到一個智能平臺上，一張電腦屏就可以掌控全局。

過去這些系統(tǒng)分散管理，消防是消防、機(jī)電是機(jī)電，現(xiàn)在只要一個控制室。現(xiàn)在萬達(dá)采用科技手段，給電線電纜安裝溫感系統(tǒng)，通過溫度變化來感知電線電纜有沒有問題，一旦哪個地方的溫度超出正常范圍，系統(tǒng)就會自動報警。

商業(yè)管理信息化不僅支撐了萬達(dá)商業(yè)管理的運(yùn)營，減低了管理成本。王建林稱，過去管理一個15萬平方米的萬達(dá)廣場需要131個管理人員，現(xiàn)在只需要80人，減少40%。

新的生態(tài)體系

王健林正在構(gòu)建新的公司內(nèi)部生態(tài)體系。萬達(dá)目前有四大支柱產(chǎn)業(yè)，不動產(chǎn)、文化旅游、金融和電商，無論萬達(dá)發(fā)展重資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)，都是四大產(chǎn)業(yè)相互依托、相互支撐。

過去萬達(dá)做電影院、電子游戲、量販KTV等，是因?yàn)槿f達(dá)廣場突出體驗(yàn)消費(fèi)，需要大量文化娛樂業(yè)態(tài)支撐。這幾年，萬達(dá)一直想尋找一個兒童綜合業(yè)態(tài)公司跟隨萬達(dá)廣場發(fā)展，這樣萬達(dá)廣場就能做到各個年齡層全覆蓋。但國內(nèi)沒有綜合性的兒童娛樂企業(yè)，要么零售就是零售，娛樂就是娛樂，教育就是教育。國外雖然有成型的這類企業(yè)，但是不愿來中國，即使來也是一年一個店、兩年一個店的速度慢慢開。

王健林稱，無奈之下，萬達(dá)才自行研發(fā)出寶貝王的兒童娛樂項(xiàng)目。去年成立第一年，開業(yè)9家店，2015年要開業(yè)超過30家。有了兒童綜合項(xiàng)目，萬達(dá)廣場人流明顯提升。從2015年起，寶貝王就成為萬達(dá)廣場的標(biāo)配。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)后，萬達(dá)廣場快速擴(kuò)張，兒童娛樂就會越開越多，電影院線也能發(fā)展更快。

萬達(dá)商業(yè)去年年底在香港上市后，股價一直在發(fā)行價附近徘徊。而在A股上市的萬達(dá)院線（002739.SZ）上市后連拉了12個漲停板，市值輕松突破1300億。

王健林更看重的是做輕資產(chǎn)后產(chǎn)生的邊際效益。跟隨萬達(dá)廣場擴(kuò)張的寶貝王或成為全球最大的兒童娛樂產(chǎn)業(yè)。萬達(dá)廣場數(shù)量擴(kuò)大，還能為萬達(dá)做O20互聯(lián)網(wǎng)金融帶來更多資源。

眾籌的方式，只是萬達(dá)做輕資產(chǎn)的資金來源之一。萬達(dá)稱之為內(nèi)部融資管道。

而另一重要渠道是外部管道，類似基金、保險等機(jī)構(gòu)投資者。據(jù)了解，已經(jīng)形成有約束力的項(xiàng)目達(dá)二十余個。“如果萬達(dá)需要，很快就可以簽百個以上的項(xiàng)目。”王健林說。

王健林希望達(dá)成的圖景是：當(dāng)萬達(dá)廣場覆蓋全國所有省會市、地級市及主要縣城，萬達(dá)的年消費(fèi)人次將會突破百億，覆蓋七億至八億人口，中國主要消費(fèi)人口的消費(fèi)數(shù)據(jù)萬達(dá)全部掌握。而且萬達(dá)的消費(fèi)數(shù)據(jù)不僅是購物數(shù)據(jù)，還包括文化、娛樂、餐飲等各方面的消費(fèi)數(shù)據(jù)。這為萬達(dá)發(fā)放消費(fèi)貸款，做互聯(lián)網(wǎng)金融提供了基礎(chǔ)。同時，萬達(dá)正在研發(fā)云pos機(jī)，將來掌握萬達(dá)廣場內(nèi)上百萬臺pos機(jī)，獲得所有商戶的現(xiàn)金流數(shù)據(jù)。萬達(dá)通過互聯(lián)網(wǎng)金融給他們發(fā)放貸款，改為每日償還本息，相比傳統(tǒng)銀行，成本更低，風(fēng)險更小。

另據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解，和萬科合作后，萬達(dá)未來可能將徹底放棄住宅業(yè)務(wù)。從融資角度考慮，早前每個萬達(dá)廣場都會配備一些住宅銷售。所取地塊也大多處于城市郊區(qū)位置。但如果輕資產(chǎn)模式實(shí)行，萬達(dá)受限更小。目標(biāo)是一些城市中心地帶的純商業(yè)項(xiàng)目。