南京遴選112個(gè)地鐵站點(diǎn)建設(shè)區(qū)域中心

一邊因?yàn)楦甙旱慕ㄔO(shè)成本“負(fù)債累累”，一邊為了城市疏堵“大干快上”，是當(dāng)前各地的地鐵建設(shè)運(yùn)營面臨的普遍困境。地鐵帶來的人流集聚，本身是創(chuàng)造財(cái)富的契機(jī)，能在相當(dāng)程度上反哺地鐵運(yùn)營。南京市近日規(guī)劃地鐵場站綜合開發(fā)方案，遴選百余個(gè)在建和規(guī)劃的地鐵站點(diǎn)，捆綁周邊土地一體開發(fā)，要把地鐵給城市帶來的收益“還”給城市。

多數(shù)站點(diǎn)未開發(fā)

客流匆匆成“過客”

“火車一響，黃金萬兩”，地鐵作為客流的“排洪通道”，還是集聚財(cái)富的載體，其中最快捷的途徑是上蓋物業(yè)開發(fā)。香港可謂地鐵物業(yè)開發(fā)的“模范生”，港鐵捆綁土地開發(fā)，在全球首個(gè)實(shí)現(xiàn)地鐵盈利。南京地鐵建設(shè)早于國內(nèi)同類城市10年左右，已建地鐵或因穿越成熟地塊，或是站點(diǎn)用地未予一體規(guī)劃，除了新街口等少數(shù)站點(diǎn)外，物業(yè)開發(fā)總體上不盡如人意。

為“中華第一商圈”輸送客流，南京地鐵1、2號線在新街口各商場地下開了25個(gè)出口，單個(gè)站點(diǎn)出口數(shù)居全國之首。地鐵商鋪加上各商場負(fù)一層美食街、超市，形成四通八達(dá)的“地下新街口”。秦淮區(qū)商務(wù)局負(fù)責(zé)人認(rèn)為，新街口面臨電商沖擊依然保持高人氣，與地鐵帶來的便捷有很大關(guān)系，其中德基廣場2015年以70.2億元的營業(yè)額高居全國單體商業(yè)第一，2016年位列華東區(qū)第一。

與新街口形成鮮明反差的是，南京大多數(shù)地鐵站點(diǎn)客流只是“匆匆過客”。有的站點(diǎn)在地鐵建設(shè)前已經(jīng)開發(fā)，譬如1號線張府園站、2號線上海路站;有的站點(diǎn)地塊在地鐵開發(fā)前早已出讓，如5號線朝天宮站安品街地塊，地鐵對房價(jià)的拉動帶來的巨大收益被開發(fā)商賺去了;還有的地鐵站因規(guī)劃滯后、拆遷拖累，藏身亂糟糟的街區(qū)，“躲”在角落里，更別提建上蓋物業(yè)了。

一體設(shè)計(jì)和建設(shè)

8個(gè)站能賺41億

由于自身物業(yè)開發(fā)尚未“破題”，南京地鐵線路越建越多，債務(wù)負(fù)擔(dān)也越來越重。南京地鐵建設(shè)集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說，目前已建成通車的6條地鐵線資產(chǎn)總額已達(dá)1328億元，負(fù)債率高達(dá)66%;目前7條線在建，到“十三五”地鐵資產(chǎn)將達(dá)3000億元，債務(wù)成本將更高。起初幾年通過集約成本和高客流量，南京1、2號線在不計(jì)折舊的前提下實(shí)現(xiàn)盈利，后因機(jī)場線、寧天線等長距離郊區(qū)線投運(yùn)，運(yùn)營也出現(xiàn)虧空。

居高不下的負(fù)債，加上運(yùn)營虧損，使得地鐵可持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)面臨考驗(yàn)。“目前南京地鐵日均運(yùn)載旅客240萬人次，分擔(dān)了41%的公共交通出行，為城市疏堵作出巨大貢獻(xiàn)，我們希望地鐵旺盛的人氣也能帶來財(cái)氣。”南京地鐵資源開發(fā)公司部長郝哲峰說，利用軌道交通的快捷和便利捆綁土地開發(fā)，堤內(nèi)損失堤外補(bǔ)，是地鐵城市可持續(xù)運(yùn)營的圭臬。他們摸排梳理在建和擬建地鐵線總共300個(gè)站點(diǎn)，選出112個(gè)站點(diǎn)進(jìn)行一體化開發(fā)設(shè)計(jì)。南京市為此專門發(fā)文，規(guī)定這些站點(diǎn)周邊500米×500米為綜合開發(fā)“規(guī)劃區(qū)”，其中200×200米為“核心區(qū)”，劃歸地鐵一體化開發(fā)建設(shè)，經(jīng)營收益用于彌補(bǔ)地鐵經(jīng)營虧損。

南京市規(guī)劃局長葉斌表示，單是地鐵5號線8個(gè)“一體化開發(fā)站”，就將有41億元的“進(jìn)賬”。除此之外，地鐵車輛段和小鎮(zhèn)開發(fā)也將為地鐵“開源”。郝哲峰介紹，每條地鐵線都有一個(gè)面積幾百畝的車輛段，可開發(fā)為一層停地鐵的綜合體和公寓樓，如江寧王五莊車輛段就規(guī)劃75萬平方米的上蓋物業(yè)。幾項(xiàng)收益加起來，估計(jì)能填補(bǔ)地鐵四五成虧損。

城市建設(shè)風(fēng)景線

區(qū)域服務(wù)“中心點(diǎn)”

“軌道+土地”，不僅讓地鐵“輕裝上陣”，還優(yōu)化了站點(diǎn)功能、景觀設(shè)計(jì)，更加方便市民換乘。南京市規(guī)劃局詳規(guī)處處長蘇玲說，站點(diǎn)一體化開發(fā)不僅是土地利用、收益一體化，還有城市功能、空間景觀、綜合交通一體化，這“五個(gè)一體化”，將使地鐵站點(diǎn)從單純的交通節(jié)點(diǎn)，變成社區(qū)生活的“中心點(diǎn)”、城市建設(shè)的風(fēng)景線。

在南京鼓樓廣場和紫峰大廈之間，由于無處“棲身”，風(fēng)亭、冷卻塔、出入口、殘疾人電梯等地鐵“四小件”標(biāo)配很是礙眼。在即將建設(shè)的5號線朝天宮站，這樣的“遺憾”將不會出現(xiàn)，“四小件”全部藏身一體化開發(fā)的站點(diǎn)上蓋物業(yè)里。根據(jù)規(guī)劃，該站點(diǎn)設(shè)計(jì)與朝天宮風(fēng)格相似，配備超市、銀行網(wǎng)點(diǎn)、快餐店、書報(bào)亭等。地下停車場、公共自行車點(diǎn)近在咫尺，出了站口就是公交站臺，真正實(shí)現(xiàn)“零換乘”。

按照統(tǒng)一規(guī)劃，百余個(gè)一體化開發(fā)的站點(diǎn)核心區(qū)，要?jiǎng)澇鏊奈宄捎玫刈鳛槭姓涮子玫兀_(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、公共利益“雙贏”。郝哲峰說，近郊許多一體化站點(diǎn)高強(qiáng)度開發(fā)，吃喝玩用住行應(yīng)有盡有。石門坎地區(qū)缺乏公共配套，選址這里的5號線小天堂站配建社區(qū)中心、綜合體和公寓樓，居民若是選擇地鐵口置業(yè)、上班，下雨天出門都不用打傘。2號線馬群站、3號線泰馮路是地鐵換乘站，商業(yè)建筑融合公交、停車、長途客運(yùn)接駁一體建設(shè)。“捆綁開發(fā)的112個(gè)地鐵站，將建成服務(wù)周邊的區(qū)域中心、帶動片區(qū)發(fā)展的‘引爆點(diǎn)’。”郝哲峰說。

本報(bào)記者 顧巍鐘